日本楼市泡沫启示：楼市泡沫如何形成的？为何说失去了30年？

日本楼市泡沫如何破灭的？带来了啥样的影响？为何说失去了30年？

日本失去的30年其实主要是因为楼市和股市的泡沫破灭所引起的后果所导致的。

究其原因是经济高速发展，资本高度逐利，经济“脱实向虚”以及一系列的国内外的影响和政策调整等原因综合造成的。

先说观点：

首先日本的房价泡沫的情况给我们带来的是前车之鉴，从中我们可以吸取一些经验教训；其次是我们所面临实际处境并不相同，结果也会不同。

一、我们先说一下当时日本的经济情况：

20世纪90年代到21世纪初世界经济格局有很大的变化，日本曾经在很长一段时间都是世界的第二经济体。

1995年的日本GDP是5.45万亿美元，美国的GDP是7.64万亿美元，日本GDP达到了美国的71.34%，占全球总GDP的17.64%。

当时日本的人均GDP达到了4.34万美元，而美国只有2.87万美元，欧盟平均只有1.95万美元，日本人均GDP是美国的1.51倍，欧盟的2.23倍。

只能说明当时的日本从数字上面来说确实很有钱。

当时全球经济总量刚刚突破30万亿美元，美国GDP占全球的24.7%，日本占17.6%，中国当时仅占全球的2.3%。

有钱就会遭人嫉妒，这在任何一个地方都会是这样，特别美国和他的一些小弟们。

但是从1995年就出现了转折点，日本开始走下坡路，中国从1995年以来快速的发展，最终成了世界第二大经济体。

经济总量中有泡沫那也是经济，只要泡沫不破，经济总量会一直持续扩大的。

其实日本泡沫经济自1985年开始萌芽，1990年显露破灭端倪，1991年危机蔓延至房地产和整个实体经济。

二、日本二战后经济是怎么样恢复的？

日本这个国家说起来也很神奇，二战失败后，用了仅十年时间经济就恢复到了战前水平。

这其间除了自身的原因之外还有一个原因就是美国。

美国于1945年8月向日本广岛、长崎丢了2颗原子弹，加上之前的大轰炸，造成了近50万的伤亡，近100万人无家可归。

你说日本是不是得对美国人恨之入骨。

但是好像并没有，从某种角度来看，日本战后还非常感激美国人。

这里面就不得不提到一个人：美国五星上将道格拉斯·麦克阿瑟

这个道格拉斯·麦克阿瑟，就是在朝鲜战争中说过战争不会太久，我们回家过圣诞节的家伙。

当时他是驻日盟军最高司令长官，在日本投降后，他来接管了日本，他得到的任务是：接管这个国家，稳定这个国家，恢复这个国家。

他对日本实行了一系列改革，制定了一部新宪法，这部宪法是美国制度与英国制度的结合体，最大程度保障国民的权利。这个后来被一些人认为是资本主义国家历史最自由的宪法，也一度被人认为是他在日本期间最大的贡献。

再后来就是经济制度上面的一些改革，首先把一些日本当时的大财阀给拆了，比如说三菱、三井、住友等等，这些财阀不仅垄断了国家的财富，而且还左右了国家的政治和决策，特别是在二战期间，这些财阀也是日本军国主义发动战争的发动机之一。

紧接着就是搞土改，把土地分给老百姓，农村的劳动生产力得到了极大的解放。

基本上以上这几条都保证了实施，毕竟美国人在日本有飞机大炮在手。

我们经常说有时候人发财需要天时地利，还要有一个机遇。

1050年6月25日朝鲜战争打响了。

这场战争不仅打乱了中国的发展计划，同时也让美国出乎意料，但是日本却是在这场战争中发了财。

因为在此时，日本成了美国在远东的兵工厂和物资基地。

由于战争的需求，日本的各类物资的生产得到了大量的订单，经济得到了极大的提升。日本的公外汇储备从1949年底的2亿美元一直飙升到1951年底的9.4亿美元。

1951年日本的国民生产总值就恢复到了1934年的水平。

1951年中国的外汇储备大约是0.45亿美元。

后来朝鲜战争美国失败，1951年4月在日本经营了6年的道格拉斯·麦克阿瑟被解职了。他离开日本的时候，有近10万日本的民众为他送行，不停高喊大元帅！

虽然说他对日本的建设也不是他的本意，是美国的选择，美国本想是利用日本作为对中国和苏联的工具，但从当时的结果来看，他确实为日本战后恢复做出了贡献。

日本在二战后实行的其实是一种德国模式的变体，现在叫东亚模式。

在宏观方面实现计划经济、微观方面实现市场经济的模式，固定汇率，出口导向等等。再加日本的不懈努力，从二战结束到1973年实现了每年8%以上的经济增速，一直持续到了1990年前后。

但是因为日本的快速发展，也面临着巨大的问题，主要是在对外贸易中日本占了美国的便宜，一直保持贸易顺差，所以美国就忍不了。

事实上美国从1971年就开始对日本进行打压，一直打压到1987年。

在长达30多年的时间里，日本和美国的贸易摩擦就没有停过，但是日本就是在这样的贸易摩擦中变得越来越强。

这个就和目前美国不停的给我们制造贸易摩擦一样的道理，不停的在技术上面给你卡脖子，但是同样的一个道理，越是摩擦，越是卡脖子，就越有利于我们自强不断的提升自己。

华为就是一个典型的案例。

我们再说回来，当时日本一直故意压低本国货币汇率，这样就导致日本国内老百姓买不起美国的东西，都买自己的东西。美国人疯狂的购买日本的东西，因为便宜。那这样就导致日本出口远大于进口，从而造成了贸易顺差。

所以美国就一直想让日本把日元升值，调高汇率。

调高汇率就会出现一个问题：那就是日元值钱了，日元升值之后，那么日本的产品在国际上的竞争力就没那么强了，因为变贵了。

这里我们来普及一个知识点：通常如果本国的货币对美元贬值的话，通常本国的产品在国际上价格就有优势，有利于出口。比如说以前100美元换600人民币，人民币贬值后，100美元换700人民币了，对于老美来说他同样是100美元，但是买到的东西就多了。

所以到了1987年，美国、英国、德国、法国、日本在美国纽约广场饭店签订了《广场协议》。

这个协议的核心就是要日本将汇率提高，日元升值，同时忽悠日本，这样可以使日元更一步国际化。

如果你是一个日本当时的富豪，比如说你拥有1000亿日元的资产，按当时与美元的汇率来计算，能值5个亿美金。

然后美国人说只要你们签订了广场协议，你的1000亿日元的资产就变成了十亿美元，瞬间给你资产翻倍了，你说要是你，你会不开心吗？

所以后来日元确实升值了，出口的彩电、汽车等等一些商品竞争力就变弱了，就导致1986年后来经济不景气。

一说到经济不景气，了解一点经济这的人都知道，通常国家就会调控，主要的手段就是央行大规模的降息，经济好的时候就升息。

一旦开始降息，那么导致的结果就是市场上面的钱多了，日本当年连续降息了五次。

再说回到我们，现在我们经济也不好，也是降息，但是怎么没有用？

这个就主要是对经济的信心不足和投资的意愿度降低了，所以市场上的钱多，但是不知道投资什么？楼市、股市、外贸都不景气，没地方去投，所以钱都回到了银行，在银行空转。

但是日本当时的情况不一样。

当时外贸不行，没有订单或者是订单减少，所以原来用来扩大规模生产的钱就没地方去了。所以就得找地方去。

后来终于找到了两个地方去，一个是股市、一个是楼市。

股市我们不说，我们今天只说楼市。

三、我们说回到日本楼市上面去。

最开始的时候大家发现在日本一线大城市的房价非常稳定，近30年以来基本上是温和的上涨，大家也觉得以后也是会继续涨下去的。

于是大量的资金就开始冲进了楼市，最后全民的资金都冲进了楼市。

通常发生这样的事情的时候，是由于全社会在慢慢有意识的在达成一种共识：房价永远上涨。

不管是日本还是我们现在，在前些年楼市火热的时候，都有一种这样的群体共识的。

一是你如果手上有闲钱的话，有人说通货膨胀会让你的财富缩水，也就是说你的钱不值钱了，你得让财富保值增值，有钱赶紧买房！

二是如果你想财富保值增值的话，那么你就得投资一个东西或者是一个资产吧，最好是持有成本不高、流动性好、保值增值，搞什么实业，赶紧投资房产吧！

当然还有其他的说法，反正基本上说这些都特别的上头，到现在也觉得逻辑没啥毛病。

所以这种共识出现后，老百姓也开始疯狂的买房，一些以前干实业的公司也开始进军房地产。因为赚钱快，实体经济也因此慢慢的脱实向虚了。

我们看国内的做房地产，有多少企业以前是做实体的，雅戈尔做衬衣的也干房地产、红星美凯龙做家具的也干房地产，根据数不过来。

当年的日本也是这种状态，只不过他们富有时间比较早，这种意识萌芽的也早。

最后他们的聪明的发现了，就是买房子，炒房子。（我们曾经也这样聪明过）

就从这个时候开始日本的房地产泡沫一步一步的起来了。

在这种情况下，1986年的东京的地价开始起飞，1987年就涨了23%，1988年涨了65%，一路飙升，房价就随着地价也是一路飙升。

比如说这个时候有一个人叫山井，他有这个想法。

但是他发现手上的钱不够，因为一线城市的核心地段房价也不便宜，于是他自筹了100万日元（不算汇率，就是为了便于描述），找银行借了300万日元，去买了一套原来属于德川的房子。

德川为什么要卖？因为他当年就只花了100万买的现在这套房子，他感觉到房子赚钱了，也升值了，现在可以拿到300万日元了。

这个时候德川就变成了之前的山井了。

他这个时候持有300万日元的现金了。

德川也觉得房价会持续的涨上去，于是更多人的参与进来了。

从现在来看，往往一件事情全社会都达成共识的时候，那基本上就是个风险特别高的事了。

我们想想那些年，有谁不知道，有钱买房子可以挣钱，你要反驳他，他会说活该你穷，鄙视你。

一旦形成了集体共识，那么各方面力量就会齐头并进，比如说银行也会对房子进行高评，也就是估值会高。

当陷入到这种情绪中的时候，这个时候的一大堆“德川”们就会加入进去。

德川这个时候用300万元做了首付，然后从银行借了500万，去买了一套800万的豪宅。

同样卖了房得到了900万的石原决定也要投资一下未来，城市里面的核心地段买不了就跑到乡下去（泛指二三四线城市）去买房子。

用这900万再加上银行贷款，买个10套房子，总共花了3000万，然后等着慢慢升值。

乡下的农民一看这种情况也受不了啊，拿了这么多钱也去银行贷款投资。你想想乡下的农民们有3000万的现金，他们再加个杠杆（银行贷款），那不得变成一个亿啊。

随着经济的发展，短短几年，房价普遍上涨了一轮，货币的供应量翻了几十倍，风险也就开始变大了，各个环节的人都承担着巨大的房价的压力，而且越往后，压力越大。

这个里提到一个问题就是杠杆的问题，其实就是说的用少量的钱撬动了更大的资金量，你首付30万买了100万的房子，你至少撬动了3倍的杠杆。

货币是有一个乘数的，通常乘数都是在8到10的区间，比如说你10万的钱，最终可能是80万或者是100万。

到了这个时候因为大家还是看涨房价永远上涨的，所以房子多的人就开始捂盘，涨了我也不卖，卖的早赚的少。

这就导致了一个问题：市场上面的房子越来越少，大量的房子处在闲置状态，不断的有新房流入市场，然后被抢购一空。

记得前些年买新房还得交“茶水费”，要不然根本没你的份，哪像现在这样，你叫我买房，我认为你是在诈骗我。

所以房子这个时候受供需的影响，市面上面的房子就越来越少了，于是价格也越来越高了。

我们一直到现在在城市里也很少有小区入住率超过60%的。

再到后来，听说东京的房子如果全部都卖掉的话，可以买下整个美国。

日本的房子如果都卖了可以买下四个美国。

但这只是理论上这么说，就是有价无市，最多算个估值，如果你真这么干，大规模的抛售，很块就可能因为没有接盘侠的买家而变成一文不值，也谈不上能买几个美国了。

后来的事大家也都知道了，日本的房价跌了近30年，还没有完全恢复。

这个时候就有一个巨大的疑问了：房子为什么越来越贵了？从银行借的钱要不要还？还不上怎么办？

这个时候我们说某个人叫小苍，一个月工资收入2万元，房贷如果是1万5的话，虽然压力挺大，但是苦就苦点呗，还是能生活下去的。

但是有一天小苍下岗了，直接导致还不上房贷了。亲戚朋友能借的都借遍了，还是还不上月供，你说小苍该怎么办？

有人说那她去拍戏了，变成井空了，这是个玩笑话。

她最终只能是抛弃掉房子，因为房贷实在供不上了。

从现实的角度来看的话，她这么干肯定没有问题，就比如说一栋房子里面有一块砖被拆了，房子肯定不会倒，只要承重墙还在，再加上其他的砖头会帮忙分担一点压力，那么就没多大问题。

那么怕的是什么？

怕的是承重墙出问题，越来越多的砖头出了问题。

所以如果是对于房地产商来说，如果社会上面大规模的裁员，都没工作了，那就麻烦了。

这玩意儿跟蝴蝶效应一样。

还不上月供的人不还了，勉强能还上的，还在支撑的，可能想赶紧卖房吧，特别是多套的人。

但是如果卖房的人太多了，就会造成供求发生变化，越想尽快出手就越降价，越有刚需的人看到这个情况就越慢慢等。

这玩意儿真就是买涨不买跌的，结果就会形成崩盘了。

银行也会形成大量的坏账，可能还有银行会因此倒闭了。

当年有些日本人买房子的时候一分钱首付都没有，全部都是借的。

我记得前些年我认识的几个同事都是这么干的，信用卡套现、搞点其他的贷款啥的，反正觉得只要扛过去了，房子转手一卖就赚钱了，比上班轻松多了。

他们赌的就是房价上涨，只要上涨的速度和收益能盖住借款成本就够了。

比如说借了100万，年利率5%，一年利息还5万，5年后还本金，那么如果5年后100万的房子涨到了140万，那就是赚钱的。但是如果涨幅不超过，或者是覆盖不了100万借来的钱的成本，那他们就死定了，因为他们根本还不起那个借来的100万。

如果这种炒房的人比较少，那其实也没问题的，最多卖房还款，最多损失点利息。

但是如果是全民炒房的话，那危害就比较大，因为这些投机者买的时候就没有准备长期持有，全是玩的我上面说的对赌，赌的就是房子未来涨价。

话说回来，如果房价没有增长的话，那就会出现卖房还钱，也会出现大面积的抛盘。

抛盘的结果是什么？大家应该是非常的清楚了。

就是房价崩盘。

所以如果我们再来回顾一下房价上涨的原因的话，应该有几个必要的条件：

首是全社会的一个默契的共识，就是房子上涨的共识，一定要大家都觉得房价会上涨才行，不然这个游戏就玩不下去了，一定是要锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，击鼓传花才行，人人都不认为自己是最后的接盘侠，这样这个游戏才能玩下去。

如果社会上面没有这样的气氛的话，那基本上傻子才会去囤房子。

就像现在，我老说，如果你和你朋友关系不好，就鼓励他多去创业，多买房子。

其实全世界很多国家的房地产泡沫破裂后一直不温不火，其实就是因为老百姓这个共识没有了。

大家经历过或者是亲见过这种房子带来的血淋淋的教训，就不再认为房子是只涨不跌了，也就不再那么狂热了。

所以我们现在楼市也是这样的，外面天量的二手房，新房不好卖，还有就是新房交付不了，都多多少少是因为这种共识的效应产生了。

你不涨，我买你干嘛，我有住的就行了，你不跌，我买你干嘛，我有需求，但是还没跌到我的心理价位。

大家就这样僵持不下，搞心理战，看谁耗得起。

但是现在社会上面有些事，虽然有群体共识觉得这个骗子，但就有人不相信。

我觉得这种是“聪明的傻瓜共识”。

比如说有人就觉得类似于比特币一样的东西是赚钱的，但是大家都觉得这是胡扯，但是就有那么多人相信它，那么就出现了投机的机会，庄家就是看中你们这些“聪明人傻瓜共识”。

再比如说搞传销的，全社会的共识就是这是骗人的，但是总有人相信，再就是什么搞保健品的，全社会的共识就是功效夸大，但是总有人会信。

为啥相信？

主要是故事讲的好。

包括很多的商业项目，还有股票、基金等等，都是故事讲得好，背后都有一个“故事”在支撑。

就像之前说的中国14人，至少有12亿人没有喝过咖啡，所以市场特别的大，就有投资人相信这事靠谱，可以干。

所以房价永远上涨的故事也是这样来的。

那么接上面的来说，还有一个必要条件是什么？

那就是宽信用，银行信用的扩张导致银行愿意贷款给你，银行的贷款当中最吃香的是住房贷款，再就是汽车贷款。因为这两项贷款是他们的王牌。

我们再回到日本来看，日本当时就是这样的。

从上面我们提到的山井的100万，到德川再到乡下，100万变成3000万，这增加了30倍。

这些都是银行催生出来的，但是银行也要说又不是它的原因，它确实是钱太多了啊。

所以大部分的时候的泡沫都是银行催生出来的，最后泡沫又是银行因为收紧了又刺破了泡沫。

当然这个里面又涉及到一个问题，就是经济好的时候，市面的天量资金从哪里来的？

其实并不是直接给你的，而是通过放款放出来的，说白了就是借出来的。

钱怎么来？就是央行给你调低储备金率，给你降低存款利息，钱就多了，你本来每一笔钱要交给央行去的，现在央行说给你下调比例，那么银行的钱上交的就少了，留存的就多了。

再加上给你降低贷款利息，愿意借钱的就多了，套利就开始了，比如说炒房的人就看到了空间。

所以基本上都是与经济有关，与放水有关，与银行有关，都是这么一个逻辑。

所以市面上几乎所以炒的东西，特别又带有金融属性的，都是大家在疯狂的追求一个产品，陷入群体意识当中，认为它会升值，包括2019年的基金产品，你到今天来看现在是个啥情况了，几乎没有赚钱的。

但是为了去炒这些东西吧，或者是投资这些东西吧，疯狂的借钱，到了后来交易的钱都是借来的，最后到了还不上的那天，或者是市场上没有新的钱维持，或者是没有新的韭菜维持的时候，没有接盘，一下就崩溃了。

今天出了2023年的新生儿数字，不算特别差，但是也不算特别好，906万，2022年是956万，性别比是110.9。

这个性别比，大部分不理解，其实就是以100为基数，每100个女孩对应该多少个男孩，通俗理解来说就是100个女孩有110个男孩出生。

但是2020年1003.5万，2021年1062万。2024年新生儿数字会是啥样？

这些出生人口就是未来的市场消费主体。

再说回到上面的话题。

不管啥追涨的东西，最后总会形成泡沫，但是总有一些人是可以踩着时机的，不做最后一个接盘侠。

这就需要有水平了。

比如有专业的炒房的，把一个50万的房子卖给你，你又60万卖给别人，然后你又70万买回来，准备再高价买出去，就这样不断的加价加杠杆，只要是参与这个游戏过程中的人就一直处在嗨点。

也不会觉得嗨点会结束，接着奏乐，接着舞。

直到最后天亮了，音乐停了，舞会结束了，你是最后一个离场的。

那么很遗憾，你就是最后一棒。

也可能是最后一舞。

聊这么多，其实也就是简单来说说。

但是我们也会想，那如果就在这个处境中，我们能怎么办？

所以其实最主要的还是国家要有强有力的控制手段。

比如说之前那个小苍，月薪2万，月供1万五，踏实的过日子，虽然房价很高，但是工作稳定，也是可以承受的。

但是如果有人一直在她耳边唠叨，房价永远涨，赶紧上车。

她也陷入到集体共识里面去了。

于是想着把自己的房子卖了，再买一套好的，既改善，又能保值增值。为啥不干？

但是国家政策说要认房认贷，不让你这么干，要提高二套房的首付比例，还要调整房贷利率（增加了购房成本）等等，总之就是不让你这么干。

这样你心中的一团火就被浇灭了。

这其实就是通过政策来制约你，限制你，这样的话房价虽然高，但是停在了一个不太危险的地步。

那有人说你这些限制不住的，他们炒房的有各种方法，我想说的那是炒房的，不是我们这样的普通人。

这其实主要是政府和银行要达成共识才行，这也是很多年来的经验。

虽然不能说经验有多好，但是现在房住不炒这个理念确实是对的。

所以我们一直说目前的房地产是支柱性产业，是为啥？

主要是因为影响了太多的行业，几千万的农民工就业，无数的装修公司和家电、家具厂商、房产销售、中介等等。

但是现实的情况就是这样了，至少我们能够从中看到什么？理解到什么？那就都是个人感悟了。

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比如说：中国的楼市未来会怎么样？你身边投资房产的现在怎么样了？

全文完，如果你觉得写得还不错，欢迎在评论区交流，加个关注或者是转发收藏吧。

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