| 文章来源：澳财经 本周，澳洲房市总价值突破11万亿澳元，再创新高！ 澳洲统计局周二发布的最新数据显示，2024年最后三个月，澳洲住宅总价值上涨0.2%，达到了惊人的11.032万亿澳元。 根据国际货币基金组织的数据，澳洲的国内生产总值（GDP）仅为1.881万亿澳元， 这意味着房市总值几乎是年度经济总量的5.9倍！ 同期，澳洲住宅总量也有所增长，达到近1130万套。  新冠疫情已经过去有几年时间了，但是疫情的影响至今仍然存在。 CoreLogic 的一份报告指出，疫情带来的最大影响之一就是房价变化。 自疫情爆发以来，澳洲房价累计上涨了 38.4%，但同期工资涨幅却不到房价涨幅的一半。 疫情期间，城郊地区房价涨幅比首府城市更猛。 报告发现，相比首府城市，澳洲的城郊地区房价涨幅更大。 澳洲城郊地区房价自 2020 年 3 月以来上涨了 56.3%，而首府城市房价同期上涨了 33.6%。  其中，城郊地区房价上涨最猛的时间段是在 2020 年 7 月到 2022 年 4 月，短短不到两年时间，房价飙升 47.6%。 这主要是因为疫情期间，大量人口从城市向地区迁移，再加上城郊地区房价相对便宜，需求暴增，导致价格一路飙升。 但最近一轮的房价增长更加多元化，除了沿海度假区，昆士兰一些偏远地区，比如 Townsville、Rockhampton 和 Gladstone。 以及西澳的 Bunbury、Busselton 和 Geraldton 也成为了房价上涨的热门市场。  报告指出，更偏远的地区房价涨幅更猛，可能是因为那些离大城市较近、通勤方便的城镇，房价已经变得越来越难以负担。 另外，越来越多的人回归办公室办公，远程工作的趋势有所减弱，这也可能影响了城郊地区房市的变化。 首府城市中房价涨幅最大的并不是墨尔本或悉尼，而是珀斯、阿德莱德和布里斯班这些城市。 其中，房价涨幅最猛的是珀斯，中位房价上涨了 $348,519。 报告指出，在疫情前，珀斯的中位房价是澳洲倒数第二低的（仅高于达尔文）。 尽管这几年涨幅惊人，但相比悉尼、布里斯班、堪培拉和阿德莱德，珀斯的房价仍然相对便宜。  阿德莱德排在第二位，房价涨幅超过三分之二，大约上涨了 $347,092。 布里斯班的房价上涨了 68.7%，而且中位房价的涨幅是所有首府城市中最高的，上涨了 $364,305。 布里斯班的房价如今已经超过了墨尔本和堪培拉，仅次于悉尼，成为全澳第二贵的首府城市。 随着2025年联邦大选的临近，澳洲房市也将迎来小幅波动。 从历史来看，每逢选举都会带来不确定性，而市场最怕的就是不确定性。 买家会犹豫，卖家会观望，投资者也倾向于等等看，看看是否会有影响税收、贷款或房价可负担性的重大政策调整。  不过，从历史角度来看，选举虽然可能会带来短期波动，却很难真正撼动长期推动房价的核心因素。 直白点说，澳大利亚的政治体系，基本上都是支持房地产市场的。 毕竟，住宅房地产是国家财富的重要组成部分！ 任何主要政党都不愿意看到房价大跌，导致大量房主受损。 回顾澳大利亚历届大选，会发现一个很明显的规律： 选举前，市场会放缓—— 买家和卖家都在观望，房源减少，交易量下滑。 如果有重大房产相关政策，投资者情绪会受影响—— 比如2019年大选，当时负扣税改革的提议让投资者人心惶惶，市场一度低迷。而2022年大选，各党派没有对房产市场动刀，所以市场波动不大。 选举后，市场恢复很快—— 无论谁赢，房价通常都会在 3 到 6 个月内企稳，并继续原本的走势。 举个例子，2019年大选后，市场信心回暖，投资者重返市场，结果悉尼的房价在 6 个月内大幅上涨。 竞选活动通常会持续几个月，在这期间，房地产市场的活跃度往往会下降。 毕竟，买房卖房都是大事，大家更倾向于在“确定性”更高的时候做决定。 而政府换届，意味着可能会有房产政策、税收和整体经济环境的调整，因此很多人会选择观望。 从过往数据来看，选举前几个月，拍卖清空率通常会下降，因为无论是买家还是卖家，都更愿意采取“等等看”的态度。 同样，市场上的房源数量也会在选举前减少，但选举一结束，房源就会迅速回升。 不过，不管最终是哪方赢得选举，市场信心一般都会在几周内恢复。 选举带来的不确定性并不是选举本身，而是当选政府会推行哪些政策。  比如：负扣税（Negative Gearing）& 资本利得税（CGT）。 还记得2019年大选吗？ 当时，有政党提议限制负扣税并削减资本利得税折扣，结果投资者信心大跌，市场情绪一度非常悲观。 但当政策没有发生变化后，市场信心迅速恢复，房价也随之飙升。 到了2022年大选，两大政党基本上都回避了这个问题，市场也因此没有受到太大冲击。 如果未来政府真的决定收紧负扣税或降低资本利得税折扣，投资者需求可能会大幅下降，尤其是在像悉尼、墨尔本这样高度依赖投资者的市场。 这一次，目前来看，两大党派都没有这样的计划。 其次是住房可负担性以及首次购房者补助； 政府通常会推出各种补助、补贴或共有产权计划，来帮助首次购房者进入市场。 比如：
这些政策虽然是为了帮首次购房者上车，但它们也会带来副作用：需求增加了，但供应没有同步跟上，结果就是房价被推高。 而澳洲房市目前面临的最大问题正是供应不足！ 根据澳大利亚统计局的数据，2024年澳大利亚的住房数量增加了168,000套，相比2023年的157,300套有所增长。 阿尔巴尼斯政府的住房目标从2024年7月1日开始，目标是每年建造24万套住房，持续五年。 在目标开始后的前六个月，仅新增了94,200套住房，明显低于所需的12万套年化进度。 也就是说，住房审批数量仍然低迷，截至1月的过去一年，仅批准了不到17.5万套住房建设。 现实情况是，由于以下原因，住房市场的供应端可能会继续受到制约：
目前，政府正通过提供税收优惠、重新规划土地用途、加快审批流程等方式，鼓励私人开发商建造更多住房。 但房产供应是个长期问题，选举政策往往很难带来立竿见影的变化。 尽管政策不断调整，市场依然受到结构性挑战的制约。 加上移民涌入与需求激增，澳洲房市场恐怕在可见的未来仍将维持高位，房价持续攀升已成不争的事实！ 文章来源：澳财经 转载声明： 本文为转载发布，仅代表原作者或原平台观点或立场，不代表我方观点。澳洲门户网仅提供信息发布平台，文章或有适当删改。对转载有异议和删稿要求的原著方，可联络info@ozportal.tv。 |
