在农村集体土地上的房屋拆迁中，腾退项目始终处于法律规定的模糊地带，其间存在大量的侵害农民土地权益和房屋财产权利的情形。那么，名为“腾退”的项目真的完全不受法律的调整和规制吗？当然是否定的。

法律解析

“腾退”作为法律用语，最早出现在《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》中，主要是对于宅基地及地上房屋的腾空、退还，究其实质是集体土地征收和集体土地上房屋的拆迁行为。

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国村民委员会组织法》的有关规定可知，农村集体经济组织收回集体土地使用权需经原批准用地的人民政府批准。若不改变土地用途，比如村庄内因居民点进行统一规划调整、因地质灾害原因进行迁徙、荒地或未利用地等作为宅基地进行分配的方案等，如果要对这类集体内部调整划重点的话，即不会改变土地的“集体所有”性质，可以通过法定程序进行合法腾退。这意味着腾退也要遵守合法的程序，且腾退不能改变土地性质，否则就变成了以腾退之名进行征收来规避法定程序。

律师分析

基于“腾退”没有一个严格的程序和法律规范，所以各地在以“腾退”方式进行房屋拆迁过程中其具体的程序和方式也有着各种不同的形式表现。

01 由开发商以绿化隔离带为名行商品房开发之实

02 由村委会与开发商联合直接实施腾退

村委会将土地直接卖给开发商，并由开发商单独或者与村委会联合成立项目公司进行商品房的开发。前期实施房屋拆迁时以腾退的名义实施，净地后或者拆迁过程中报相关部门进行土地征收的审批，典型的先拿到后审批，违反法定程序。此类项目在腾退工作中往往会伴随着一份由村民代表大会通过的腾退决议及腾退补偿安置办法，村委会以此来彰显该腾退工作的合法性。

03 由镇政府或者区政府幕后主导实施的集体土地腾退

在此类项目中，多是镇政府或者区政府为了完成城中村或者新农村建设而有规划地进行土地的收储工作，前期开发商是否介入并不确定，村委会一般协助完成腾退工作。

多数项目在实施土地腾退的时候，都会由村民代表会议通过关于本村宅基地腾退的决议，那么该决议程序和实体是否符合法律的规定？首先，村民会议不能决定土地腾退事宜。目前的农村集体土地腾退实施者自认合法性来源于《中华人民共和国村民组织法》第二十四条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨在论决定方可办理，第（六）项为宅基地的使用方案，第（七）项为征地补偿费的使用、分配方案，第（九）项为村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

根据上述规定，村委会可能认为本村的腾退涉及宅基地的使用及补偿费，涉及村民重大利益，召开村民会议决议属于合法的。然而根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条规定：“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容”，显而易见，该村委会决议的内容已经严重违法。

在我国，集体土地的征收程序由《中华人民共和国土地管理法》及实施条例予以明确的规定，其实施主体是县级人民政府及土地主管部门，村委会无权以任何形式实施集体土地的征收。其次，村委会无权实施腾退。

《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。”